Il y a quelque temps, les zones des Pyrénées proches des stations de ski s'arrêtaient en fonction d'une saison précise. La mobilisation du secteur de la neige est indéniable, mais grâce à son expansion, il a réussi à approvisionner les communes pendant presque tous les mois de l'année en d'autres activités. Le marché immobilier entre également dans cette équation, où les logements ont atteint des sommets historiques dans des villes comme Formigal ou Panticosa, des destinations très recherchées par les acheteurs « haut de gamme ».
En effet, les communes susmentionnées, outre Benasque, ont atteint leurs prix maximaux historiques en 2024. Selon les données gérées par Idealista, en septembre, Formigal est la commune la plus chère de toute la province de Huesca pour acheter une maison, avec 3 647 €/m2, ce qui équivaut presque à son coût le plus cher, atteint en mars. Viennent ensuite Panticosa (3 303 €/m2), Benasque (3 059 €/m2) et Jaca (2 213 €/m2). Les nouvelles constructions, la désaisonnalisation de ces villes et les magnifiques paysages des Pyrénées ont fait grimper les prix ces dernières années.
« Le marché des résidences secondaires dans les zones de neige en Espagne s'est considérablement développé ces dernières années, en particulier dans les Pyrénées aragonaises, où nous concentrons nos services commerciaux. La pandémie a stimulé l'intérêt pour les destinations naturelles et les stations de ski ont profité de cette tendance, offrant un escapade idéale aussi bien en hiver que pendant les autres saisons de l'année, ce qui favorise la désaisonnalisation de ces destinations. « La consolidation des stations de ski en a fait une attraction touristique constante, capable d'attirer des visiteurs tout au long de l'année. »résume Ignacio Pomar, directeur général de l'agence immobilière Atelier Homes dans les Pyrénées.
En fait, l’un des principaux clients intéressés par ces propriétés sont les investisseurs. « Ces marchés sont très attractifs pour les investissements, notamment dans les destinations bien positionnées. Les propriétés dans ces zones apprécient non seulement en raison de la saison de ski, mais aussi en raison de l'activité toute l'année, qui comprend l'alpinisme, la randonnée, le cyclisme et les événements sportifs et culturels », commente-t-il. L'augmentation des locations de vacances permet également d'amortir l'investissement plus tôt. « Les prix sont généralement plus abordables que dans les domaines skiables d'autres pays européens, ce qui augmente son attractivité tant pour les investisseurs nationaux qu'étrangers », explique Pomar. Cependant, ce coût est déjà presque un luxe.
Le profil des acheteurs est varié, précise Atelier Homes, même s'il existe des groupes marqués : des familles de Saragosse, du Pays Basque, de Navarre et de la Communauté de Madrid, « qui recherchent généralement une résidence secondaire pour les week-ends et les vacances »; les amateurs de sports d'hiver et de montagne ; et les investisseurs jeunes ou d'âge moyen, intéressés par la location saisonnière, qui « cherchent à diversifier leurs propriétés pour obtenir une rentabilité et, en même temps, profiter de l'usage personnel de la maison ».
D'autre part, Candanchú (environ 1 800 euros/m2) s'est imposée comme l'une des zones les plus « abordables » pour se loger dans les Pyrénées souhaitées. « Candanchú a une clientèle très fidèle, notamment parmi les habitants du nord de l'Espagne. Son principal attrait réside dans son ambiance familiale et ses bonnes relations avec la France. Les prix dans cette zone sont généralement plus abordables qu'à Formigal, ce qui attire un profil d'acheteurs plus familier, ainsi que des investisseurs intéressés à rentabiliser plus rapidement leurs propriétés », explique Ignacio Pomar. En outre, des projets stratégiques tels que l'union des gares de Candanchú et Astún a suscité un « regain d'intérêt » pour la Vallée d'Aragon.
Ainsi, le produit le plus luxueux se trouve chez Formigal. « Les prix à Formigal ont tendance à être plus élevés que dans d'autres zones des Pyrénées aragonaises, mais ils attirent également un profil de propriétaire et de visiteur avec une plus grande capacité d'achat », ajoute le directeur général d'Atelier Homes. Les possibilités de loisirs de la ville et ses multiples services font de cette destination un attrait très fort auprès des investisseurs, porté également par le fort taux d'occupation des locations de vacances. Pendant ce temps, l'offre traditionnelle pour les travailleurs est réduite, ce qui provoque beaucoup de tensions sur le marché immobilier de ces zones pour les habitants à plus faible capacité économique.
Par exemple, Atelier Maisons Une spectaculaire maison jumelée d'une superficie de 261 mètres carrés est à vendre pour 890 000 euros. La maison a quatre étages (sous-sol compris) et est construite sur un terrain qui ne compte que quatre maisons unifamiliales. Il dispose également d'un jardin avec une vue exclusive sur les montagnes.
Le produit proposé dans ces domaines est différencié. D'une part, dans des villes comme Jaca, prédominent les appartements coûtant plus de 200 000 euros, qui ont en moyenne entre 80 et 100 mètres carrés et avec entre deux et trois chambres. À Benasque, par exemple, l'offre se compose de maisons unifamiliales plus chères, sur deux étages et avec plusieurs pièces et un jardin privé.
Grand moment pour la construction neuve dans les Pyrénées
La construction de logements neufs a également explosé dans les Pyrénées. Il y a actuellement plus d'une douzaine de projets en cours dans des villes comme Biescas, Panticosa, Benasque ou Jaca, allant des appartements aux maisons unifamiliales « haut de gamme ». Doble Emme est l'une des principales agences immobilières de cette zone et dispose actuellement de plusieurs développements urbains dans ces localités. « Nous avons des taux de vente très élevés. Les maisons se vendent très bien »dit Jesús Cirac, directeur du promoteur.
Ainsi, à Benasque, ils ont un développement de près de 100 logements répartis en quatre phases. Deux sont déjà terminés et livrés, tandis qu'il y en a 30 autres en construction (déjà vendus) et les 22 derniers ont été mis en vente. Ils construiront 21 autres propriétés à Panticosa, avec des prix compris entre 300 000 et 450 000 euros, tandis qu'ils termineront 48 logements à Biescas.
« À Panticosa et Benasque, il est vendu à des prix pratiquement similaires. Les maisons que nous y construisons sont de meilleure qualité par rapport à nos autres produits, car le client est de haut niveau », explique Jesús Cirac. Il s'agit généralement de personnes « très exigeantes » sur les qualités, et qui achètent même leur troisième résidence, en l'occurrence une nouvelle construction. « Normalement, ils n'ont pas besoin de financement. Ce sont des acheteurs de Madrid et de Saragosse, et avec une capacité financière très élevée », réitère le directeur de Doble Emme.
De même, il considère que le prix des nouvelles constructions a augmenté de la même manière que les coûts de construction. « À cause de la guerre en Ukraine, les prix ont augmenté de 25 à 40 %. « L'ordonnance exige plus que dans d'autres régions d'Espagne, ce qui rend les travaux plus coûteux, sans compter que le béton ne peut être acheté qu'à un seul endroit lorsqu'on construit dans les Pyrénées », explique Cirac. En effet, les façades doivent être en pierre, ce qui affecte également le coût final.
